Anexă
*Font 7* Categoria 1 (Solid) Categoria 2 (Bun) Categoria 3 (Satisfăcător) Categoria 4 (Slab) 0 1 2 3 4 Puterea financiară Condiții de piață Indicatorii financiari, cum ar fi rata de acoperire a serviciului datoriei, rata de acope- rire pe durata de viață a creditului, rata de acoperire pe durata de viață a proiectului și raportul dintre datorii și capitalul propriu Analiza pe bază de simulări de criză (stress analysis) Structura financiară Durata creditului în raport cu durata proiectului Graficul de rambursare a creditului Furnizori puțini a aflați în concurență sau avantaj substanțial și durabil privind localizarea, costul ori tehnologia. Cererea este puternică și în creștere. Indicatorii financiari reflectă o situație financiară solidă, luând în considerare nivelul de risc al proiectului; ipoteze economice foarte robuste. Proiectul generează venituri capabile să acopere obligațiile sale financiare în condiții economice sau sectoriale de criză cu impact negativ major și prelungite. Durata de viață utilă a proiectului depășește în mod semnificativ durata creditului. Datorie rambursabilă în tranșe Furnizori puțini aflați în concurență sau localizare, cost ori tehnologie superioare mediei, dar este posibil ca această situație să nu dureze. Cererea este puternică și stabilă Indicatorii financiari reflectă o situație financiară care se încadrează între nivelul solid și cel acceptabil, luând în considerare nivelul de risc al proiec- tului; ipoteze economice aferente proiectului robuste. Proiectul generează venituri capabile să acopere obligațiile sale financiare în condiții economice sau sectoriale de criză obișnuită. Este probabil ca pentru proiectul respectiv să se înregistreze apariția stării de nerambursare doar în condiții economice de criză cu impact negativ major. Durata de viață utilă a proiectului depășește durata creditului. Datorie rambursabilă în tranșe Proiectul nu prezintă niciun avantaj privind localizarea, costul sau tehnologia. Cererea este adecvată și stabilă. Indicatorii financiari reflectă o situație financiară standard, luând în considerare nivelul de risc al proiectului. Proiectul este vulnerabil la condiții de criză obișnuite de-a lungul unui ciclu economic și se poate înregistra apariția stării de nerambursare pentru proiectul respectiv în cazul unui declin economic obișnuit. Durata de viață utilă a proiectului depășește durata creditului. Datorie rambursabilă în tranșe, cu o valoare limitată a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele respective (bullet payment Proiectul prezintă o localizare, un cost sau o tehnologie inferioare mediei. Cererea este slabă și în scădere. Indicatorii financiari reflectă o situație financiară slabă, luând în considerare nivelul de risc al proiectului. Este probabil ca pentru proiect să se înregistreze apariția stării de nerambursare, în afara cazului în care condițiile se ameliorează neîntârziat Durata de viața utilă a proiectului poate să nu depășească durata creditului. Rambursare integrală la scadență (bullet repayment sau datorie rambursabilă în tranșe, cu o valoare ridicată a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele respec- tive (bullet payment) Cadrul politic și juridic Riscul politic, inclusiv riscul de transfer, luând în considerare tipul proiectului și instru- mentele de diminuare a riscului Riscul de forță majoră - război, tensiuni civile etc. Sprijinul guvernamental și importanța proiectului pe termen lung pentru țară Stabilitatea cadrului juridic și de reglementare - riscul de schimbare a legislației Obținerea întregului sprijin necesar și a tuturor aprobărilor necesare pentru derogări de la legislația privind conținutul local (local content laws) Caracterul executoriu al contractelor, garanțiilor reale și personale Expunere foarte scăzută; instrumente solide de diminuare a riscului, dacă este necesar Expunere scăzută Proiect de importanță strategică pentru țară - preferabil orientat către export. Sprijin guverna- mental puternic Cadrul de reglementare favorabil și stabil pe termen lung Solid Contractele, garanțiile reale și personale sunt executorii. Expunere scăzută; instrumente satisfăcătoare de diminuare a riscului, dacă este necesar Expunere acceptabilă Proiect considerat important pentru țară. Un nivel bun al sprijinului guvernamental Cadrul de reglementare favorabil și stabil pe termen mediu Satisfăcător Contractele, garanțiile reale și personale sunt executorii. Expunere moderată; instrumente suficiente de diminuare a riscului Protecție standard Proiectul poate să nu fie strategic, dar aduce beneficii incontestabile pentru țară. Sprijinul guvernamental poate să nu fie explicit. Schimbările intervenite în cadrul de reglementare pot fi previzionate cu un nivel suficient de siguranță. Suficient Contractele, garanțiile reale și personale sunt considerate executorii, chiar dacă pot exista anumite probleme neesențiale. Expunere ridicată; instrumente slabe sau inexistente de diminuare a riscului Riscuri semnificative, nediminuate în totalitate Proiectul nu este unul cheie pentru țară. Sprijinul guvernamental este insuficient sau inexistent. Probleme de reglementare prezente sau viitoare pot afecta proiectul. Slab Există probleme esențiale nerezolvate referitoare la executarea efectivă a contractelor, garanțiilor reale și personale. Caracteristicile tranzacției Riscul aferent detaliilor conceptuale și tehnologiei Tehnologie și detalii conceptuale demonstrate integral Tehnologie și detalii conceptuale demonstrate integral Tehnologie și detalii conceptuale demonstrate - problemele de demarare sunt diminuate prin intermediul unui pachet solid de realizare completion package). Tehnologie și detalii conceptuale nedemonstrate; există probleme de tehnologie și/sau detalii- le conceptuale sunt complexe. Riscul construirii Permisiuni și localizare Tipul contractului de construcție Garanții de îndeplinire Toate permisiunile au fost obținute. Contract de procurare și execuție (EPC - engineering and procurement contract) pentru construcție la cheie, cu preț fix și dată stabilită de finalizare Daune compensatorii substanțiale (liquidated damages), garantate cu garanții financiare și/sau garanții solide de îndeplinire din partea sponsorilor cu o poziție financiară excelentă Unele permisiuni sunt încă în curs de obținere, dar primirea lor este considerată a fi foarte probabilă. Contract de procurare și execuție (EPC - engineering and procurement contract) pentru construcție la cheie, cu preț fix și dată stabilită de finalizare Daune compensatorii semnificative (liquidated damages), garantate cu garanții financiare și/sau garanții de îndeplinire din partea sponsorilor cu o poziție financiară bună Unele permisiuni sunt încă în curs de obținere, dar procesul de autorizare este bine definit și este considerat o simplă formalitate. Contract de construcție la cheie, cu preț fix și dată stabilită de finalizare, cu unul sau câțiva antreprenori Daune compensatorii adecvate (liquidated damages), garantate cu garanții financiare și/sau garanții de îndeplinire din partea sponsorilor cu o poziție financiară bună Permisiuni esențiale trebuie încă obținute și procesul de obținere nu este considerat o simplă formalitate. Pot fi atașate condiții semnificative. Contract la cheie, cu preț fix inexistent sau parțial și/sau probleme de interacțiune cu multipli antreprenori Daune compensatorii inadecvate (liquidated damages) sau negarantate cu garanții financiare ori garantate cu garanții de îndeplinire slabe Istoricul profesional și puterea financiară a antreprenorului în construirea unor proiecte similare Solid Bun Satisfăcător Slab Riscul de exploatare Sfera și natura contractelor de exploatare și întreținere Expertiza, istoricul profesional și puterea financiară a operatorului Contract de exploatare și întreținere pe termen lung solid, de preferință cu stimulente legate de calitatea execuției contractului, și/sau conturi de rezerve privind exploatarea și întreținerea Foarte solid sau angaja- mente ferme din partea sponsorilor de a furniza asistență tehnică Contract de exploatare și întreținere pe termen lung și/sau conturi de rezerve privind exploatarea și întreținerea Solid Contract de exploatare și întreținere limitat sau cont de rezerve limitat privind exploatarea și întreținerea Acceptabil Nu există un contract de exploatare și întreținere: riscul unui cost de exploatare ridicat depășește diminuatorii de risc. Limitat/slab sau operator local dependent de autoritățile locale Riscul de distribuție a) Dacă există un contract care obligă cumpărătorul fie să accepte livrarea bunului sau serviciului, fie să plătească o sumă de bani stabilită (take- or-pay contract) sau un contract de distribuție la preț fix b) Dacă nu există un contract care obligă cumpărătorul fie să accepte livrarea bunului sau serviciului, fie să plătească o sumă de bani stabilită (take-or-pay contract) sau un contract de distribuție la preț fix Bonitate excelentă a cumpărătorului; clauze de încetare solide; durata contractului depășește într-o măsură considera- bilă scadența datoriei. Proiectul produce servicii esențiale sau o marfă vândută pe scară largă pe o piață mondială; producția poate fi absorbită rapid la prețurile previzionate, chiar în condițiile unor rate de creștere ale pieței inferioare celor istorice. Poziție financiară bună a cumpărătorului; clauze de încetare solide; durata contractului depășește scadența datoriei. Proiectul produce servicii esențiale sau o marfă vândută pe scară largă pe o piața regională care o va absorbi la prețurile previzionate în condițiile unor rate de creștere ale pieței la nivelul celor istorice. Poziție financiară acceptabilă a cumpărătoru- lui; clauze de încetare normale; durata contractului corespunde în general cu scadența datoriei. Marfa este vândută pe o piață restrânsă, care o poate absorbi numai în condițiile unor prețuri inferioare celor previzionate. Poziție financiară nesatisfăcătoare a cumpărătorului; clauze de încetare slabe; durata contractului nu depășește scadența datoriei. Producția aferentă proiectului este solicitată numai de către unul sau câțiva cumpără- tori sau nu este vândută în general pe o piață organizată. Riscul de aprovizionare Riscul de preț, de volum și de transport al materiilor prime; istoricul profesional și puterea financiară a furnizorului Contract de aprovizionare pe termen lung cu un furnizor având o poziție financiară excelentă Contract de aprovizionare pe termen lung cu un furnizor având o poziție financiară bună Contract de aprovizionare pe termen lung cu un furnizor având o poziție financiară bună - se poate menține un anumit grad de risc de preț. Contract de aprovizionare pe termen scurt sau contract de aprovizionare pe termen lung cu un furnizor având o poziție financiară nesatisfăcătoa- re - se menține cu certitudine un anumit grad de risc de preț. Riscuri privind rezervele - de exemplu, exploatarea resurselor naturale Rezerve auditate în mod independent, demonstrate și exploatate, care depășesc într-o măsură ridicată necesarul pe durata de viață a proiectului Rezerve auditate în mod independent, demonstrate și exploatate, care depășesc necesarul pe durata de viață a proiectului Rezervele demonstrate pot acoperi proiectul în mod adecvat până la scadența împrumutului. Proiectul se bazează într-o anumită măsură pe rezerve potențiale și neexploatate. Soliditatea sponsorului Istoricul profesional, puterea financiară și experiența privind țara/ sectorul aferentă/aferent sponsorului Sprijinul sponsorului, evidențiat de către participarea la capitalul propriu, clauza de proprietate și stimulentul de a injecta lichidități adiționale, dacă este necesar Sponsor solid, cu istoric profesional excelent și poziție financiară foarte bună Solid. Proiectul este strategic pentru sponsor într-un grad ridicat - activitate de bază, strategie pe termen lung. Sponsor de calitate bună, cu istoric profesional satisfăcător și poziție financiară bună Bun. Proiectul este strategic pentru sponsor - activitate de bază, strategie pe termen lung. Sponsor adecvat, cu istoric profesional adecvat și poziție financiară bună Acceptabil. Proiectul este considerat important pentru sponsor - activitate de bază. Sponsor de calitate scăzută, fără istoric profesional sau cu istoric profesional îndoielnic și/sau poziție financiară nesatisfăcătoare Limitat. Proiectul nu este esențial pentru strategia pe termen lung a sponsoru- lui sau pentru activitatea sa de bază. Mecanismele de garantare Cedarea contractelor și a conturilor Deplin cuprinzătoare Cuprinzătoare Acceptabilă Insuficientă Gajarea activelor, luând în considerare calitatea, valoarea și lichiditatea acestora Garanție prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic, asupra tuturor activelor proiectului, asupra contractelor, permisiuni- lor și conturilor necesar derulării proiectului Garanție prioritară, executorie din punct de vedere juridic, asupra tuturor activelor proiec- tului, asupra contractelor permisiunilor și conturilor necesare derulării proiectului Garanție acceptabilă asupra tuturor activelor proiectului, asupra contractelor, permisiuni- lor și conturilor necesare derulării proiectului Garanție insuficientă în favoarea creditorilor; clauză de gaj negativ inadecvată Controlul creditorului asupra fluxurilor de numerar - de exemplu, utilizarea excesului de lichidități pentru plata datoriei (cash sweep), conturi de depozit la terțe părți independente până la îndeplinirea unei prevederi contractuale (escrow accounts) Solid Satisfăcător Suficient Slab Soliditatea clauzelor contractuale - plăți în avans obligatorii, amânarea plăților, ordinea de efectuare a plăților (payment cascade), restricții privind dividendele etc. Clauzele contractuale sunt solide pentru acest tip de proiect. Nu este permisă contrac- tarea unei datorii supli- mentare pentru proiectul respectiv. Clauzele contractuale sunt satisfăcătoare pentru acest tip de proiect. Este permisă contractarea unei datorii suplimentare extrem de limitate pentru proiectul respectiv. Clauzele contractuale sunt suficiente pentru acest tip de proiect. Este permisă contractarea unei datorii suplimentare limitate. Clauzele contractuale sunt insuficiente pentru acest tip de proiect. Este permisă contractarea unei datorii suplimentare nelimitate. Fondurile de rezervă - serviciul datoriei, exploatare și întreținere, reînnoire și înlocuire, evenimente neprevăzute etc Perioadă de acoperire superioară mediei, toate fondurile de rezervă finanțate integral în numerar sau prin scrisori de credit emise de către bănci cu un rating foarte ridicat Perioadă de acoperire medie, toate fondurile de rezervă finanțate integral Perioadă de acoperire medie, toate fondurile de rezervă finanțate integral Perioadă de acoperire inferioară mediei, fondurile de rezervă finanțate prin fluxurile de numerar de exploatare *Font 7* Categoria 1 (Solid) Categoria 2 (Bun) Categoria 3 (Satisfăcător) Categoria 4 (Slab) 0 1 2 3 4 Puterea financiară Condiții de piață Cererea și oferta pentru tipul și localizarea proiectului sunt, la momentul actual, în echilibru. Numărul de proprietăți competitive care apar pe piață este egal cu cererea previzionată sau inferior acesteia. Cererea și oferta pentru tipul și localizarea proiectului sunt, la momentul actual, în echilibru. Numărul de proprietăți competitive care apar pe piață este aproximativ egal cu cererea previzionată. Condițiile de piață sunt, cu aproximație, în echilibru. Pe piață apar proprietăți competitive, iar altele sunt în etapa de planificare. Detaliile conceptuale și capacitățile proiectului pot să nu fie la fel de avansate ca cele ale proiectelor noi. Condițiile de piață sunt slabe. Momentul în care condiți- ile se vor ameliora și vor reveni la starea de echilibru este incert. Proiectul pierde locatari la expirarea contractului de leasing/închiriere. Condițiile noului contract de leasing/închiriere sunt mai puțin favorabile în raport cu cele ale contractului care expiră. Indicatorii financiari și raportul dintre valoarea împrumutului și cea a garanției reale (advance rate) Rata de acoperire a serviciului datoriei aferentă proprietății este considerată solidă - rata de acoperire a serviciului datoriei nu este relevantă pentru etapa de construc- ție -, iar raportul dintre valoarea împrumutului și cea a garanției reale, aferent acesteia, este considerat scăzut, având în vedere tipul proprie- tății. În cazul în care există o piață secundară, tranzacția este subscrisă în conformitate cu standardele pieței. Rata de acoperire a serviciului datoriei - fără relevanță pentru dezvoltarea proprietății imobiliare - și raportul dintre valoarea împrumu- tului și cea a garanției reale sunt satisfăcătoare. În cazul în care există o piață secundară, tranzac- ția este subscrisă în conformitate cu standardele pieței. Rata de acoperire a serviciului datoriei aferentă proprietății s-a deteriorat și valoarea sa s-a diminuat, determinând creșterea raportului dintre valoarea împrumu- tului și cea a garanției reale, aferent acesteia. Rata de acoperire a serviciului datoriei aferentă proprietății s-a deteriorat în mod semnificativ, iar raportul dintre valoarea împrumu- tului și cea a garanției reale, aferent acesteia, este mult superior standardelor de subscri- ere pentru noi credite. Analiza pe bază de simulări de criză (stress analysis) Structura proprietății în termeni de resurse, obligații potențiale și datorii permite îndepli- nirea obligațiilor financiare aferente acesteia în timpul unei perioade de criză finan- ciară cu impact negativ major - de exemplu, ratele dobânzii, creșterea economică. Proprietatea generează venituri capabile să acopere obligațiile finan- ciare într-o perioadă prelungită de criză financiară - de exemplu, ratele dobânzii, creșterea economică. Este probabil ca pentru proprietatea respectivă să se înregis- treze apariția stării de nerambursare doar în condiții economice de criză cu impact negativ major. În timpul unui declin economic, proprietatea ar suferi o scădere a venitului generat, care ar limita capacitatea acesteia de finanțare a cheltuielilor de capital și ar conduce la creșterea semnificativă a riscului de nerambursare. Situația financiară a proprietății este fragilă, fiind probabil ca pentru proprietatea respectivă să se înregistreze apariția stării de nerambursare, în afara cazului în care condițiile se ameliorează în scurt timp. Predictibilitatea fluxurilor de numerar a) Pentru proprietățile finalizate, având o rată de ocupare, o valoare a chiriei și cheltuieli de exploatare normale (stabilised property) b) Pentru proprietățile finalizate, dar fără o rată de ocupare, o valoare a chiriei și cheltuieli de exploatare normale (not stabilised property) (c) Pentru etapa de construcție Contractele de leasing/ închiriere aferente proprietății sunt încheiate pe termen lung, cu locatari care prezintă o bonitate solidă, având scadențe dispersate în timp. Proprietatea prezintă un istoric al menținerii locatarilor la expirarea contractului de leasing/ închiriere. Gradul de neocupare este scăzut. Cheltuielile - întreținere asigurări, securitate și taxe imobiliare - sunt predictibile. Activitatea de leasing/ închiriere îndeplinește sau depășește nivelul previzionat. Proiectul va atinge nivelul normal al ratei de ocupare, al valorii chiriei și al cheltuielilor de exploatare în viitorul apropiat. Întreaga proprietate face obiectul unui contract de leasing/închiriere în avans pe durata creditului sau este vândută în avans către un locatar ori un cumpărător având un rating corespunzător gradului investițional sau insti- tuția de credit are un angajament obligatoriu de preluare a finanțării, care va fi furnizată permanent pe termen lung (take-out financing), din partea unui creditor cu un rating corespunzător gradului investițional. Majoritatea contractelor de leasing/închiriere aferente proprietății sunt încheiate pe termen lung, cu locatari care prezintă diverse grade de bonitate. La expirarea contractelor de leasing/închiriere se înregistrează un rulaj normal al locatarilor. Gradul de neocupare este scăzut. Cheltuielile sunt predictibile Activitatea de leasing/ închiriere îndeplinește sau depășește nivelul previzionat. Proiectul va atinge nivelul normal al ratei de ocupare, al valorii chiriei și al cheltuielilor de exploatare în viitorul apropiat. Întreaga proprietate face obiectul unui contract de leasing/închiriere în avans ori este vândută în avans către un locatar sau un cumpărător cu bonitate satisfăcătoare sau insti- tuția de credit are un angajament obligatoriu privind furnizarea de finanțare permanentă din partea unui creditor cu bonitate satisfăcătoare. Majoritatea contractelor de leasing/închiriere aferente proprietății sunt încheiate mai degrabă pe termen mediu decât pe termen lung, cu locatari care prezintă diverse grade de bonitate. La expirarea contractelor de leasing/închiriere se înregistrează un rulaj moderat al locatarilor. Gradul de neocupare este moderat. Cheltuielile sunt relativ predictibile, dar variază în raport cu veniturile. Cea mai mare parte a activității de leasing/ închiriere se încadrează în nivelul previzionat; cu toate acestea, proiectul nu va atinge nivelul normal al ratei de ocupare, al valorii chiriei și al cheltuieli- lor de exploatare o anumită perioadă de timp. Activitatea de leasing/ închiriere se încadrează în nivelul previzionat, dar bunul imobiliar poate să nu facă obiectul unui contract de leasing/ închiriere în avans și poate să nu existe un angajament obligatoriu de preluare a finanțării, care va fi furnizată permanent pe termen lung (take-out financing). Instituția de credit poate fi creditorul permanent. Contractele de leasing/ închiriere aferente pro- prietății sunt încheiate pe diferite intervale de timp, cu locatari care prezintă diverse grade de bonitate. La expirarea contractelor de leasing/ închiriere se înregis- trează un rulaj foarte ridicat al locatarilor. Gradul de neocupare este ridicat. Cheltuielile semnificative sunt legate de pregătirea spațiului pentru noi locatari. Nivelul de piață al chiriilor nu atinge nivelul previzionat. În ciuda faptului că gradul de ocupare planificat a fost atins, rata de acoperire a obligațiilor financiare prin fluxuri de numerar (cash flow coverage) este inadecvată din cauza unui nivel nesatisfăcător al veniturilor. Calitatea proprietății este în declin din cauza creșterii costurilor peste nivelul prevăzut în buget, a deteriorării pieței, a anulării contractelor de leasing/închiriere de către locatari sau a altor factori. Poate exista o situație conflictuală cu partea care furnizează finanțarea permanentă. Caracteristicile activului Localizarea Detaliile conceptuale și starea proprietății Proprietatea este localizată într-o zonă foarte convenabilă, avantajoasă din punctul de vedere al serviciilor dorite de locatari. Proprietatea este avantajată de detaliile conceptuale, configurația și gradul său de întreți- nere și este foarte competitivă în raport cu proprietățile noi Proprietatea este localizată într-o zonă convenabilă, avantajoasă din punctul de vedere al serviciilor dorite de locatari. Proprietatea este adecvată în ceea ce privește deta- liile conceptuale, configurația și gradul de întreținere. Detaliile conceptuale și capacitățile proprietății sunt competitive în raport cu proprietățile noi. Localizarea proprietății nu prezintă un avantaj competitiv. Proprietatea este adecvată în ceea ce privește configurația, detaliile conceptuale și gradul de întreținere. Localizarea proprietății, configurația, detaliile conceptuale și gradul de întreținere au contribuit la problemele întâmpinate cu privire la aceasta. Configurația, detaliile conceptuale sau gradul de întreținere al proprie- tății prezintă deficiențe. Proprietatea este în construcție Bugetul aferent construc- ției este strict, iar riscurile de ordin tehnic sunt limitate. Antreprenorii sunt foarte calificați. Bugetul aferent construc- ției este strict, iar riscurile de ordin tehnic sunt limitate. Antrepreno- rii sunt foarte calificați Bugetul aferent construc- ției este adecvat, iar antreprenorii au o calificare obișnuită. Proiectul depășește bugetul sau este nerealist din perspectiva riscurilor de ordin tehnic. Antreprenorii pot să nu aibă calificarea necesară. Soliditatea sponsorului/promotorului Capacitatea financiară și voința de a sprijini proprietatea Reputația și istoricul profesional cu privire la proprietăți similare Sponsorul/Promotorul a participat cu o contribu- ție monetară substanțială la construcția sau achiziția proprietății. Sponsorul/Promotorul are resurse substanțiale și datorii limitate, directe și potențiale. Proprietățile sponsorului/ promotorului sunt diversificate din punctul de vedere al localizării geografice și al tipului de proprietate. Administratori cu experiență și sponsor de calitate ridicată. Reputație solidă și istoric profesional îndelungat și de succes cu privire la proprietăți similare Sponsorul/Promotorul a participat cu o contribu- ție monetară semnificativă la construcția sau achiziția proprietății. Situația financiară a sponsorului/promotorului îi permite să sprijine proprietatea în cazul unui deficit al fluxurilor de numerar. Proprietățile sponsorului/ promotorului sunt localizate în mai multe regiuni geografice. Administratori și sponsor de o calitate corespun- zătoare. Sponsorul sau administra- torii dețin un istoric profesional de succes cu privire la proprietăți similare. Contribuția sponsorului/ promotorului poate fi nesemnificativă sau nonmonetară. Resursele financiare ale sponsorului/promotorului sunt egale sau inferioare mediei. Administratori și sponsor de o calitate moderată. Istoricul profesional al administratorilor sau sponsorului nu generează motive serioase de îngrijorare. Sponsorului/Promotorului îi lipsește capacitatea sau voința de a sprijini proprietatea. Administratori ineficace și sponsor de o calitate substandard. Dificultățile întâmpinate de către administratori și sponsor au contribuit în trecut la apariția de dificultăți în administra- rea proprietăților. Relațiile cu participanții relevanți de pe piața imobiliară Relații solide cu partici- panții principali de pe piața imobiliară, cum ar fi agenții de leasing/ închiriere Relații demonstrate cu participanții principali de pe piața imobiliară, cum ar fi agenții de leasing/închiriere Relații adecvate cu agenții de leasing/ închiriere și alți furnizori de servicii imobiliare importante Relații nesatisfăcătoare cu agenții de leasing/ închiriere și/sau alți furnizori de servicii imobiliare importante Mecanismele de garantare Natura garanției Cedarea contractelor de leasing/închiriere - în cazul proiectelor care fac obiectul unui contract de leasing/închiriere pe termen lung Calitatea protecției oferite de polița de asigurare Garanție prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic Creditorul a obținut cedarea contractelor de leasing/închiriere. Creditorul păstrează informații curente referi- toare la locatari, care ar facilita notificarea locatarilor cu privire la transmiterea chiriilor direct către creditor, cum ar fi registrul curent de închirieri și copii ale contractelor de leasing/ închiriere având ca obiect proiectul imobiliar. Adecvată Garanție prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic Creditorul a obținut cedarea contractelor de leasing/închiriere. Creditorul păstrează informații curente referi- toare la locatari, care ar facilita notificarea locatarilor cu privire la transmiterea chiriilor direct către creditor, cum ar fi registrul curent de închirieri și copii ale contractelor de leasing/închiriere având ca obiect proiectul imobiliar. Adecvată Garanție prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic Creditorul a obținut cedarea contractelor de leasing/închiriere. Creditorul păstrează informații curente referi- toare la locatari, care ar facilita notificarea locatarilor cu privire la transmiterea chiriilor direct către creditor, cum ar fi registrul curent de închirieri și copii ale contractelor de leasing/ închiriere având ca obiect proiectul imobiliar. Adecvată Capacitatea creditorului de executare a garanției este restrânsă. Creditorul nu a obținut cedarea contractelor de leasing/închiriere sau nu a păstrat informațiile necesare care să permită notificarea promptă a locatarilor imobilului. Substandard *Font 7* Categoria 1 (Solid) Categoria 2 (Bun) Categoria 3 (Satisfăcător) Categoria 4 (Slab) 0 1 2 3 4 Puterea financiară Condiții de piață Indicatorii financiari - rata de acoperire a serviciului datoriei și raportul dintre valoarea împrumutului și cea a garanției reale Analiza pe bază de simulări de criză Lichiditatea pieței Cererea este puternică și în creștere, bariere puternice la intrarea pe piață, senzitivitate redusă la modificările tehnologiei și ale perspectivelor economice Indicatorii financiari reflectă o situație financiară solidă, luând în considerare tipul activului. Ipoteze economice foarte robuste Venituri pe termen lung stabile, capabile să facă față unor condiții de criză cu impact negativ major de-a lungul unui ciclu economic Piața este structurată la nivel mondial; activele sunt foarte lichide. Cererea este puternică și stabilă. Bariere la intrarea pe piață și senzitivitate la modificările tehnologiei și ale perspectivelor economice Indicatorii financiari reflectă o situație financiară solidă/ acceptabilă, luând în considerare tipul activului. Ipoteze economice aferente proiectului robuste Venituri pe termen scurt satisfăcătoare. Creditul poate face față anumitor condiții financiare adverse. Apariția stării de nerambursare este probabilă doar în condiții economice de criză cu impact negativ major. Piața este structurată la nivel mondial sau regional activele sunt relativ lichide. Cererea este adecvată și stabilă, bariere limitate la intrarea pe piață și senzitivitate semnifica- tivă la modificările tehnologiei și ale perspectivelor economice Indicatorii financiari reflectă o situație financiară standard, luând în considerare tipul activului. Venituri pe termen scurt incerte. Fluxurile de numerar sunt vulnerabile la condiții de criză obișnuite de-a lungul unui ciclu economic. Pentru creditul respectiv se poate înregistra apariția stării de nerambursare în cazul unui declin economic obișnuit. Piața este structurată la nivel regional, cu perspective limitate pe termen scurt, implicând o lichiditate mai scăzută. Cererea este slabă și în scădere, vulnerabilitate la modificările tehnolo- giei și ale perspectivelor economice, mediu foarte incert Indicatorii financiari reflectă o situație financiară slabă, luând în considerare tipul activului. Venituri supuse unor incertitudini puternice; chiar și în condiții economice normale, pentru activul respectiv se poate înregistra apariția stării de nerambursare, în afara cazului în care condițiile se ameliorează. Piață locală și/sau vizi- bilitate redusă. Lichidi- tate scăzută sau inexistentă, în special pe piețele-nișă Cadrul politic și juridic Riscul politic, inclusiv riscul de transfer Riscurile juridic și de reglementare Foarte scăzut; instrumente solide de diminuare a riscului, dacă este necesar Jurisdicția este favorabilă reintrării în posesie și executării contractelor. Scăzut; instrumente satis- făcătoare de diminuare a riscului, dacă este necesar Jurisdicția este favorabilă reintrării în posesie și executării contractelor. Moderat; instrumente suficiente de diminuare a riscului Jurisdicția este în general favorabilă reintrării în posesie și executării contractelor, chiar dacă reintrarea în posesie poate fi de durată și/sau dificilă Ridicat; instrumente slabe sau inexistente de diminuare a riscului Cadru juridic și de reglementare slab sau instabil. Jurisdicția poate determina ca reintrarea în posesie și executarea contractelor să aibă o durată îndelungată sau să fie imposibile. Caracteristicile tranzacției Durata finanțării în raport cu durata de viață economică a activului Credit rambursabil integral în tranșe/valoare minimă a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele anterioare (baloon). Fără perioadă de grație Valoare mai ridicată a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele anterioare (baloon), dar încă la niveluri satisfăcătoare Valoare importantă a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele anterioare (baloon), cu posibile perioade de grație Rambursarea integrală la scadență sau valoare ridicată a ultimei sume rămase de rambursat, de o dimensiune mai mare în raport cu tranșele anterioare (baloon) Riscul de exploatare Permisiuni/autorizații Sfera și natura contracte- lor de exploatare și întreținere Puterea financiară a operatorului, istoricul profesional în adminis- trarea acestui tip de activ și capacitatea de a repune pe piață activul în momentul în care contractul de leasing/ închiriere expiră Toate permisiunile au fost obținute; activul îndeplinește normele de securitate curente și previzibile. Contract de exploatare și întreținere pe termen lung solid, de preferință cu stimulente legate de calitatea execuției contractului, și/sau conturi de rezerve privind exploatarea și întreține- rea - dacă este necesar Istoric profesional excelent și capacitate solidă de a repune pe piață activul Toate permisiunile au fost obținute sau sunt în curs de obținere; activul îndeplinește normele de securitate curente și previzibile. Contract de exploatare și întreținere pe termen lung și/sau conturi de rezerve privind exploatarea și întreținerea - dacă este necesar Istoric profesional satisfăcător și capacitate de a repune pe piață activul Majoritatea permisiunilor au fost obținute sau sunt în curs de obținere, procesul de obținere a acestora din urmă fiind considerat o simplă formalitate, activul îndeplinește normele de securitate curente. Contract de exploatare și întreținere limitat sau cont de rezerve privind exploatarea și întreține- rea limitat - dacă este necesar Istoric profesional mediocru sau de scurtă durată și capacitate incertă de a repune pe piață activul Probleme la obținerea tuturor permisiunilor necesare, o parte a configurației planificate și/sau a operațiunilor planificate poate necesita revizuire. Nu există un contract de exploatare și întreținere: riscul unui cost de exploatare ridicat depășește diminuatorii de risc. Istoric profesional inexistent sau necunoscut și incapacitate de a repune pe piață activul Caracteristicile activului Configurația, dimensiunea, detaliile conceptuale și gradul de întreținere - de exemplu, vechimea, dimensiunea în cazul unui avion - în raport cu alte active de pe aceeași piață Valoarea de revânzare Senzitivitatea valorii și lichidității activului la ciclurile economice Avantaj solid în ceea ce privește detaliile conceptuale și gradul de întreținere. Configurația este standard, astfel încât obiectul îndepli- nește cerințele unei piețe lichide. Valoarea curentă de revânzare este mult superioară valorii datoriei. Valoarea și lichiditatea activului sunt relativ insensibile la ciclurile economice. Detalii conceptuale și gradul de întreținere superioare mediei. Configurație standard, fiind posibile excepții foarte limitate, astfel încât obiectul îndepli- nește cerințele unei piețe lichide. Valoarea de revânzare este moderat superioară valorii datoriei. Valoarea și lichiditatea activului sunt senzitive la ciclurile economice. Detalii conceptuale și gradul de întreținere medii. Configurația este într-o anumită măsură specifică, ceea ce ar putea cauza o piață mai restrânsă pentru obiect. Valoarea de revânzare este ușor superioară valorii datoriei. Valoarea și lichiditatea activului sunt destul de senzitive la ciclurile economice. Detalii conceptuale și gradul de întreținere inferioare mediei. Activul se apropie de finalul duratei sale de viață economică. Configurația este foarte aparte; piața pentru acest obiect este foarte restrânsă. Valoarea de revânzare este inferioară valorii datoriei. Valoarea și lichiditatea activului sunt foarte senzitive la ciclurile economice. Soliditatea sponsorului Puterea financiară a operatorului, istoricul profesional în adminis- trarea acestui tip de activ și capacitatea de a repune pe piață activul în momentul în care contractul de leasing/ închiriere expiră Istoricul profesional și puterea financiară aferente sponsorilor Istoric profesional excelent și capacitate solidă de a repune pe piață activul Sponsori cu istoric profesional excelent și poziție financiară foarte bună Istoric profesional satisfăcător și capacitate de a repune pe piață activul Sponsori cu istoric profesional bun și poziție financiară bună Istoric profesional mediocru sau de scurtă durată și capacitate incertă de a repune pe piață activul Sponsori cu istoric profesional adecvat și poziție financiară bună Istoric profesional inexistent sau necunoscut și incapacitate de a repune pe piață activul Sponsori fără istoric profesional sau cu istoric profesional îndoielnic și/sau poziție financiară nesatisfăcătoare Mecanismele de garantare Controlul activului Documentația juridică oferă creditorului un control efectiv - de exemplu, o garanție prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic, sau o structură de leasing/ închiriere care să includă o asemenea garanție - asupra activului sau asupra societății care îl posedă. Documentația juridică oferă creditorului un control efectiv - de exemplu, o garanție prioritară, executorie din punct de vedere juridic, sau o structură de leasing/închiriere care să includă o asemenea garanție - asupra activului sau asupra societății care îl posedă. Documentația juridică oferă creditorului un control efectiv - de exemplu, o garanție prioritară, executorie din punct de vedere juridic, sau o structură de leasing/închiriere care să includă o asemenea garanție - asupra activului sau asupra societății care îl posedă. Contractul oferă o garanție redusă pentru creditor și lasă loc pentru un anumit risc de pierdere a controlului asupra activului. Drepturi și mijloace la dispoziția creditorului pentru monitorizarea localizării și stării activului Creditorul este în măsură să monitorizeze localiza- rea și starea activului, în orice moment și în orice loc - rapoarte periodice, posibilitatea de a efectua inspecții. Creditorul este în măsură să monitorizeze localiza- rea și starea activului, aproape în orice moment și în orice loc. Creditorul este în măsură să monitorizeze localiza- rea și starea activului, aproape în orice moment și în orice loc. Creditorul este în măsură să monitorizeze localiza- rea și starea activului într-un mod limitat. Asigurare împotriva daunelor Protecție solidă oferită de polița de asigurare, incluzând daunele colate- rale, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de cea mai bună calitate Protecție satisfăcătoare oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale -, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de calitate bună Protecție suficientă oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale -, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de calitate acceptabilă Protecție scăzută oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale - sau polița este încheiată cu socie- tăți de asigurare de calitate scăzută. *Font 7* Categoria 1 (Solid) Categoria 2 (Bun) Categoria 3 (Satisfăcător) Categoria 4 (Slab) 0 1 2 3 4 Puterea financiară Gradul de acoperire al tranzacției printr-o garanție reală excedentară (over-collateralisation) Solid Bun Satisfăcător Slab Cadrul politic și juridic Riscul de țară Diminuarea riscului de țară Absența riscului de țară Diminuare foarte puternică: - mecanisme extraterito- riale (offshore) puternice - marfă strategică - cumpărător de primă clasă Expunere limitată la riscul de țară - în special, localizarea extrateritorială (offshore a rezervelor într-o țară emergentă Diminuare puternică: - mecanisme extraterito- riale (offshore) - marfă strategică - cumpărător de calitate solidă Expunere la riscul de țară - în special, locali- zarea extrateritorială (offshore) a rezervelor într-o țară emergentă Diminuare acceptabilă: - mecanisme extraterito- riale (offshore) - marfă mai puțin strategică - cumpărător de calitate acceptabilă Expunere puternică la riscul de țară - în special, rezervele deținute local (inland) într-o țară emergentă Diminuare doar parțială: - absența mecanismelor extrateritoriale(offshore) - marfă nestrategică - cumpărător de calitate slabă Caracteristicile activului Lichiditate și susceptibilitate la deteriorare Marfa este cotată și poate fi acoperită prin contracte futures sau instrumente tranzacționate pe piețe nereglementate (OTC). Marfa nu este susceptibilă la deteriorare. Marfa este cotată și poate fi acoperită prin instrumente tranzacționate pe piețe nereglementate (OTC). Marfa nu este susceptibilă la deteriorare. Marfa nu este cotată, dar este lichidă. Există incertitudini referitoare la posibilitatea de acoperire. Marfa nu este susceptibilă la deteriorare. Marfa nu este cotată. Lichiditatea este limitată luând în considerare dimensiunea și adâncimea pieței. Nu există instrumente de acoperire adecvate. Marfa este susceptibilă la deteriorare. Soliditatea sponsorului Puterea financiară a celui care efectuează tranzacții (trader) Istoricul profesional, inclusiv capacitatea de a administra procesul de logistică Mecanisme de control al tranzacționării și politici de acoperire (hedging) Calitatea publicării informațiilor financiare Foarte solidă, în raport cu filozofia de tranzac- ționare și cu riscurile Experiență extinsă cu privire la tipul de tranzacție în cauză. Istoric profesional solid referitor la rezultatul de exploatare și la eficiența costurilor Standarde solide pentru selectarea contrapartidei, acoperire (hedging) și monitorizare Excelentă Solidă Experiență suficientă cu privire la tipul de tranzacție în cauză. Istoric profesional superior mediei referitor la rezultatul de exploatare și la eficiența costurilor Standarde adecvate pentru selectarea contrapartidei, acoperire (hedging) și monitorizare Bună Adecvată Experiență limitată cu privire la tipul de tran- zacție în cauză. Istoric profesional mediu referi- tor la rezultatul de exploatare și la eficiența costurilor Pentru tranzacțiile trecute nu s-au înregis- trat probleme ori s-au înregistrat probleme minore. Satisfăcătoare Slabă În general, istoric profesional limitat sau incert. Costuri și profituri volatile Cel care efectuează tranzacțiile (trader) a înregistrat pierderi semnificative legate de tranzacțiile trecute. Publicarea informațiilor financiare conține anumite incertitudini sau este insuficientă. Mecanismele de garantare Controlul activului Asigurare împotriva daunelor Garanția prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic, oferă, în orice moment, creditorului controlul din punct de vedere juridic asupra activelor, dacă este necesar. Protecție solidă oferită de polița de asigurare, incluzând daunele colaterale, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de cea mai bună calitate Garanția prioritară de prim rang, executorie din punct de vedere juridic, oferă, în orice moment, creditorului controlul din punct de vedere juridic asupra activelor, dacă este necesar. Protecție satisfăcătoare oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale -, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de calitate bună La un anumit moment al procesului, creditorul pierde controlul exercitat asupra activelor. Pierderea controlului este atenuată prin cunoașterea procesului de tranzac- ționare sau prin angajamentul asumat de către o terță parte, după caz. Protecție suficientă oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale -, polița fiind încheiată cu societăți de asigurare de calitate acceptabilă Contractul lasă loc pentru un anumit risc de pierdere a controlului asupra activelor. Recuperarea poate fi periclitată. Protecție scăzută oferită de polița de asigurare - neincluzând daunele colaterale - sau polița este încheiată cu societăți de asigurare de calitate scăzută
de încadrare a expunerilor provenind din finanțări specializate
Tabelul 1 - Clasele de rating reglementate pentru expunerile provenind din finanțări de proiecte
Tabelul 2 - Clasele de rating reglementate pentru expunerile provenind din finanțări de bunuri imobiliare producătoare de venit
Tabelul 3 - Clasele de rating reglementate pentru expunerile provenind din finanțări de obiecte
Tabelul 4 - Clasele de rating reglementate pentru expunerile provenind din finanțări de mărfuri